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質問
質問者：iwskiwsk 住宅ローンの繰上返済
困り度：
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 臨時収入があったので繰り上げ返済を検討しています。
住宅金融支援機構のシミュレーションを使ってみたのですがいまいちわかりませんでしたので、
どのパターンが得なのか教えていただければと思います。

ローンの状況---
借入先：住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）
借入額：2,670万円（基本融資1,870万円、特別加算800万円）
金　利：基本融資2.6％、特別加算3.6％、11年目からはともに4.0％
初回返済年月：平成14年1月
繰上返済予定月：平成21年1月
繰上返済額：100万円

1.金利の高い特別加算分のみ返済する
2.金額の多い基本融資分のみ返済する
3.基本融資分と特別加算分ともに返済する（50万円ずつ分けて計算）

シミュレーションだと3が一番得と結果がでました。
色々と検索すると金利の高いものから返すのが良いということで
特別加算分を先に繰り上げるようにと書いてあるのですが、
そうはなりませんでした。これは、すでに借り入れてからほぼ7年たち、11年目以降に4.0％と同じ金利になるからでしょうか？

また、シミュレーションの結果をみると、
1.金利の高い特別加算分のみ返済するでは、
繰り上げ返済額が1,081,948円になっています。
これはなぜでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。
質問投稿日時：08/12/01 23:56
質問番号：4522859
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回答

 
回答者：edgw 約3年後に金利が4％になる事が確定してますので、他行への借替も検討してみてはどうでしょうか？　

100万円の原資の一部を借替手数料で支払っても、低金利で借替できれば、繰り上げ返済よりも、総返済額減になるケースもあります。

実際にシミュレーションをしてませんが、私的には借替有利と思います。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：08/12/02 15:10
回答番号：No.4
この回答へのお礼ありがとうございます。
借り換えも含め、一度、銀行に相談してみます。

回答

良回答20pt
回答者：kuku82 はじめまして

まず、なぜ３が得になるのか？ですが
基本は金利の高い方が得になるはずなのですが、
仰る通り、残高と１１年後同一金利の関係でしょう。
金利は残高に掛ってきますから、絶対額が少なければ、例え金利が高くても、金利分の額はたいしたことありません。
金利が同じであれば、額の少ない方が有利になります。
絶妙に高金利の方の額が減っているような、
今回のような場合、逆転現象が起きる場合があります。

特別加算分の繰り上げに関しては、
額では無く、月単位ではないでしょうか？
つまり、１００万に一番近い額が表示されたのではないでしょうか？
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：08/12/02 14:33
回答番号：No.3
この回答へのお礼やはり金利が上がる時期の問題でしたか。
分かり易い解説ありがとうございました。
一度、銀行に相談してみます。

回答

 
回答者：m_inoue222 普通はその金融機関に相談すればその場で教えてくれます
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：08/12/02 09:31
回答番号：No.2
この回答へのお礼ありがとうございます。銀行に相談してみます。

回答

良回答10pt
回答者：hippy0815 金利の高い方から返してください。
結局は支払総額がどうなるかってことです。
繰上返済で返済回数が何回減るか？
返済金額×新残回数で減った金額がメリットです。

11年目以降はどちらを先に返しても一緒です。

シュミレーションの端数は…。どういうことでしょうね？
基本的に住宅公庫は100万円ジャストといった返済はできません。
毎月の引落日に、毎月の返済分とは別に、
100万円相当を返済明細の元金部分の回数分だけ返すのです。

返済口座に使っている銀行で手続きしてくれるので、
そこで確認するのが一番のいいと思います。
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：08/12/02 01:00
回答番号：No.1
この回答へのお礼繰り上げ返済金額の件、有り難うございました。
金額はこちらで指定できず、月々の返済額×回数分なんですね。
銀行に相談してみます。
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